Gwarancja na roboty budowlane – o rozbieżnościach w interpretacji

Wielokrotnie poruszaliśmy w naszych wpisach kwestię gwarancji w robotach budowlanych. Powracanie do tego tematu jest nieuniknione, gdyż każdy kto miał do czynienia z inwestycjami budowlanymi potwierdzi, że gwarancja jest jednym z najistotniejszych wątków umowy o roboty budowlane. Wynika to z tego, że inwestycje budowalne są często skomplikowanymi i złożonymi procesami, łączącymi w sobie wiele elementów, branż i działań różnych zespołów ludzkich skoordynowanych ze sobą czasem lepiej, czasem gorzej. W wyniku więc tak dużej zawiłości tych przedsięwzięć całkowicie normalnym jest, że nie zawsze wszystko idealnie w nich wychodzi i pojawiają się pewne błędy. Nawet orzecznictwo często wplata w uzasadnienia stwierdzenia, że rzadkością jest oddanie przedmiotu robót bez wad. Drugą sprawą jest też kwestia dalszego występowania tych wad, ponieważ czasami, rzeczywiście trudno przewidzieć i usunąć wszystkie mankamenty robót, których na pierwszy rzut oka nie da się zauważyć, a które skutkują wystąpieniem wad dopiero po czasie.

Kluczowe jest jednak nie to, aby dzieło było po wsze czasy wolne od wad, bo to zdarzyć może się każdemu, nawet najlepszemu wykonawcy, ale żeby usunięcie tych wad było zabezpieczone odpowiednią gwarancją. Oczywiste jest, że wykonawca nie może przecież odpowiadać za wszystkie wady jakie w jego robotach będą występowały przez całe istnienie obiektu robót, bo budynek jak każda rzecz również się zużywa i w końcu niektóre jego defekty będą wynikać nie z wadliwego wykonania a z najzwyczajniejszego upływu czasu. Jednak w okresie, w którym nie powinno się jeszcze mówić o normalnym zużyciu przedmiotu robót, rzetelny wykonawca powinien zapewnić należyte użytkowanie obiektu zgodnie z ich przeznaczeniem, czyli te wady usuwać. Gwarancja powinna więc rozciągać się co najmniej na okres uznawany obiektywnie za taki, w którym normalnie użytkowany obiekt nie powinien cierpieć z powodu wad naturalnych. Jaki to okres to oczywiście kwestia bardzo indywidualna i zależna od rodzaju robót.

Zdarzają się jednak przypadki, kiedy zasadne jest domaganie się usunięcia wad po okresie gwarancji. Kiedy ma to miejsce? Jak stanowią przepisy ogólne o gwarancji w sprzedaży (często będące kanwą dla gwarancji w pozostałych stosunkach umowny) a dokładnie art. 577 § 1 kodeksu cywilnego, w momencie, kiedy w okresie gwarancji doszło do istotnych napraw lub wymiany przedmiotu na nowy, okres gwarancji biegnie na nowo od wydania przedmiotu wolnego od wad. Jest to sensowne rozwiązanie, ponieważ skoro rzeczywiście w okresie gwarancji, czyli w momencie, kiedy odpowiedzialność zobowiązanego wciąż obowiązywała, pojawiły się wady, które skutkowały otrzymaniem wręcz nowego przedmiotu (czy to w drodze rzeczywistej wymiany, czy też poprzez tak istotne jego naprawienie i zmodyfikowanie, że przestał mieć wiele wspólnego z pierwotnym przedmiotem), to dlaczego przedmiot ten nie miałby wytrzymać bez wad tożsamego okresu. Nic dziwnego też, że inwestorzy, którzy widząc, że przez cały okres gwarancji wydany im obiekt wymagał ingerencji wykonawcy i ciągłych napraw, obawiają się czasów, kiedy ta gwarancja minie, a nic nie zwiastuje, że wady te ustaną.

Wspomniana wyżej instytucja odnowienia gwarancji może być zatem remedium na takie sytuacje. Problem zaczyna się jednak w momencie, kiedy przepis ten będziemy chcieli zastosować do umowy o roboty budowlane. Orzecznictwo bowiem jest bardzo rozbieżne, czy przepis ten można stosować w tych stosunkach zobowiązaniowych. Wątpliwość ta wynika z tego, że co prawda przepisy o robotach budowlanych w zakresie odpowiedzialności za wady, w tym rękojmi, odsyłają do przepisów o dziele, a te z kolei odsyłają w zakresie gwarancji do przepisów o sprzedaży, jednak sądy nie mają pewności, czy w zakresie tego pierwotnego odesłania mieści się również instytucja gwarancji.

I tak mamy np. wyrok pro zamawiający Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 26 stycznia 2022 r., który stwierdza, że przepisy o gwarancji w sprzedaży, w tym przepis o przedłużeniu obowiązywania gwarancji możemy per analogiam stosować do umów o roboty budowlane, ale mamy też wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 20 grudnia 2012 r., który wskazuje, że dla takiej analogi brak jest podstaw, co powinno bardziej cieszyć wykonawców.

Jak można więc wyjść z tego impasu interpretacyjnego? Najpewniejszym rozwiązaniem jest uregulowanie umowne. Gwarancja bowiem jest niczym innym jak stosunkiem zobowiązaniowym korzystającym z zasady swobody umów i dlatego strony są uprawnione tak ukształtować te kwestie, aby potwierdzić, że gwarancja ulegnie przedłużeniu w przypadku istotnych napraw lub wykluczyć, że takiemu przedłużeniu nie ulegnie, aby w sytuacji spornej uniknąć wątpliwości. Raz jeszcze, więc zastosowanie znajdzie stara zasada, iż umowy pisze się na czas wojny.

Autor: Jędrzej Lutomski radca prawny